Virksomhetens art
Conceptor AS er et privat eid holdingselskap. Selskapet er engasjert innenfor virksomhetsområdene eiendom og finansiell forvaltning. Selskapets hovedkontor er på Billingstad i Asker. Selskapets ultimate morselskap er Convarig AS som eier 89,5 %.
Eiendomsvirksomheten utøves gjennom det 100 % eide datterselskapet Conceptor Eiendom AS, og består av en egen portefølje av eiendomsselskaper og -prosjekter. Conceptor Bolig AS eies med 100 %. Conceptor Bolig konsern utvikler boligprosjekter på det sentrale østlandsområdet. I 2021 har totalt 338 boliger blitt igangsatt, 213 boliger solgt, 176 boliger blitt ferdigstilt og 167 boliger overlevert alene eller i samarbeid med partnere. I tillegg eier selskapet 50 % av Bratsberg AS som utvikler og forvalter en rekke sentrale eiendommer i Porsgrunn og Skien. Det ble i desember 2021 inngått avtale om salg av Bratsberg AS og transaksjonen er gjennomført i januar 2022. Konsernet eier også 47 % av Concilia Retail Property AS som utvikler handelsparker i Norge og Sverige. Videre eies 33 % av Exsentra Eiendom AS som investerer i eiendom i Drammen og Lier. Den operasjonelle forvaltningen av eiendomsvirksomheten utøves av datterselskapet Conceptor Forvaltning AS.
Den finansielle forvaltningen utøves gjennom datterselskapet Conceptor Invest AS.
For ytterligere informasjon om selskapets virksomhet henvises det til selskapets nettsider, www.conceptor.no.
Fortsatt drift
Årsregnskapet og konsernregnskapet er satt opp under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at denne forutsetningen er til stede. Det er styrets oppfatning at beretningen med årsregnskapet gir en rettvisende oversikt over utviklingen og resultatet av virksomheten og dens stilling.
Redegjørelse for selskaps- og konsernregnskapet
Selskapets og konsernets omsetning ble henholdsvis TNOK 75.478 og TNOK 604.822. Tilsvarende tall for 2020 var TNOK 0 og TNOK 548.054. Selskapets og konsernets resultat før skatt ble henholdsvis TNOK 66.837 og TNOK 106.560. Tilsvarende tall for 2020 var TNOK -6.846 og TNOK 90.213. Endring i selskapets omsetning og resultat skyldes i hovedsak konsernbidrag i 2021. Selskapets andel egenkapital er 86 % per 31.12.2021 mot 100 % per samme dato i 2020. Tilsvarende for konsernet er andel egenkapital 54 % mot 48 % per 31.12.2020.
Avvik mellom kontantstrømmen fra drift og driftsresultatet skyldes i hovedsak to forhold. Delvis at inntektsføring ved salg av boliger skjer på overleveringstidspunktet. Dette medfører variasjon fra år til år i inntekter og resultat, basert på overleveringstidspunkt for solgte boliger. Kontantstrøm fra drift er i konsernet Conceptor Bolig er i vesentlig grad knyttet opp mot aktivering av prosjektkostnader og avviker derfor betydelig fra resultat før skatt. Videre at det i 2021 er realisert aksjer i tilknyttede selskaper som i resultatregnskapet er definert som driftsinntekter.
Styret er fornøyd med selskapets og konsernets inntekter og resultat i 2021 som ligger noe over budsjettet for året.
Fremtidig utvikling
Selskapets viktigste målsettinger i de nærmeste årene er ytterligere konsolidering av nåværende konsernstruktur med fokus på videreutvikling av datterselskapene, oppbygging av likviditetsreserve som sikkerhet for konsernets finansiering, og gjennom aktivt eierskap å påse at alle datterselskapene og de tilknyttede selskapene har tilfredsstillende lederskap, styrings- og rapporteringssystemer, og riktig finansiell plattform for å sikre oppnåelse av selskapenes målsettinger.
Konsernets viktigste fokusområder i de kommende årene er å sikre tidsriktig gjennomføring av planlagte bygg- og utviklingsprosjekter, samt øke porteføljen med nye eiendommer og prosjekter. Dette skal skje samtidig som konsernet skal ha en god likviditetsreserve og fornuftig finansiering. Det er videre en målsetting at konsernets finansielle portefølje skal utgjøre en større del av konsernets balanse.
Styret mener at selskapets og konsernets virksomhet vil gi tilfredsstillende resultater i 2022. Styret forventer for øvrig ikke vesentlige endringer i markedet for de enkelte virksomhetsområdene de nærmeste årene, selv om det nok i den nærmeste fremtid kan bli mer turbulent.
Finansiell risiko
I forbindelse med vurdering av finansiell risiko av betydning for selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat, er det styrets oppfatning at selskapets og konsernets mål og strategier for styring av finansiell risiko, ikke utsetter selskapet eller konsernet for uheldig eksponering. Det er ikke gjennomført transaksjoner der ytterligere sikringsstrategier har vært ansett å være påkrevet. Selskapets og konsernets eksponering mot markeds-, kreditt- og likviditetsrisiko vurderes til å være håndterbar uten å avvike spesielt fra hva som er normalt for selskapets og konsernets virksomheter.
Markedsrisiko
Verdi på næringseiendom er avhengig av utviklingen i de lange rentene. De lange rentene har den senere tid trukket en del oppover og rentebanen fra Norges Bank har fra tidligere lagt grunnlaget for det. Dette skulle isolert tilsi at markedsyielden går opp, og at verdiene med det går ned. Langsiktig finansiering av næringseiendom i konsernet og tilknyttede selskaper, er delvis sikret med renteswapper som motvirker en slik verdinedgang. Videre tilsier den høye aktiviteten i økonomien at man kan forvente økning i markedsleiene, noe som bidrar til høyere verdier.
Etterspørselen etter boliger påvirkes av mange eksterne faktorer og varierer i de ulike markedsområdene konsernet opererer i. For å håndtere markedsrisiko knyttet til det enkelte prosjekt fastsetter konsernet et minimums forhåndssalg for å igangsette bygging, og på enkelte prosjekter kombineres dette med fulltegningsforsikring. Det er generelt mye konkurranse i markedet for å kjøpe tomter og mange aktører som søker tomter på det sentrale østlandsområdet.
Gitt den høye usikkerheten som råder innen verdensøkonomien og kapitalmarkedene kan markedskorreksjoner anses som sannsynlig. Av den grunn er en god andel av midlene som er avsatt til finansiell forvaltning i kontanter eller likvide midler.
Renterisiko (gjeldsgrad og renteeksponering)
Renteendringer, herunder endringer i Nibor eller sammenlignbare markedsrenter påvirker konsernet innlånskostnader, i form av renter på byggelån og langsiktige lån; ref. også ovenfor under markedsrisiko. Renteendringer kan også påvirke verdivurderingen av konsernets eiendeler. Konsernet sikrer deler av sin langsiktige finansiering ved bruk av renteswapper. Etter styrets oppfatning er gjeldsgraden i konsernet ved regnskapsårets slutt på et fornuftig nivå.
Likviditetsrisiko (likviditetsgrad og kapitaltilgang)
Konsernet håndterer likviditetssituasjonen løpende og er opptatt av å ha tilfredsstillende likviditet for å kunne håndtere de løpende forpliktelsene til enhver tid. Videre er det viktig å ha tilgang til fremmedkapitalfinansiering på konkurransedyktige vilkår både til lang og kort finansiering. Styret mener selskapets og konsernets likviditetsrisiko ved utgangen av året er på et tilfredsstillende nivå og at man har nødvendige likviditetsreserver.
Arbeidsmiljø
Ved regnskapsårets slutt var det to ansatte i selskapet. I 2021 har det vært utført atten årsverk i konsernet. Blant de ansatte er det ca. 17 % kvinner, og både selskapet og konsernet søker å likebehandle kjønnene. Selskapet og konsernet arbeider aktivt for å fremme likestilling og likeverd og forhindre diskriminering og har fokus på disse områdene både ved rekruttering, fastsettelse av lønns- og arbeidsvilkår, i forbindelse med forfremmelser og utviklingsmuligheter og i forbindelse med beskyttelse mot trakassering. Det er ikke iverksatt ytterligere tiltak eller planlagt slike tiltak utover det arbeidet man allerede bedriver på dette området. Det har ikke vært sykefravær i selskapet og ca. 3 % sykefravær i konsernet i 2021. Styret anser at selskapet og konsernet har et godt arbeidsmiljø og det er ikke gjort nye tiltak av særlig betydning for å forbedre miljøet i 2021. Det har ikke vært skader eller ulykker i 2021. Styret er ikke kjent med at det har forekommet noen form for diskriminering i selskap eller konsern. I styret sitter fire menn og en kvinne.
Forskning og utvikling
Selskapet og konsernet har utover eiendomsutviklingsvirksomheten, ingen pågående FOU-aktiviteter.
Ytre miljø
Etter styrets oppfatning har selskapets virksomhet ingen negativ innvirkning på det ytre miljø utover hva som er normalt for denne type virksomhet, og det foreligger ikke pålegg eller krav fra myndighetene om spesielle miljøtiltak utover ordinære regulerings- og myndighetskrav i de spesifikke utviklingsprosjektene. Oppfølgingen av dette håndteres som en integrert del av prosjektutviklingen i hvert enkelt utviklingsprosjekt. I forbindelse med at Conceptor Bolig AS ble medlem i Grønn Byggallianse i 2021 har konsernet iverksatt en prosess for å styrke den interne kompetansen knyttet til utvikling av bærekraftige bolig- og eiendomsprosjekter. Medlemskapet i Grønn Byggallianse tilrettelegger for kompetanseutvikling på dette området, i form av blant annet kunnskapsdatabaser, nettverk, samt verktøy- og sertifiseringsordninger for bærekraft (BREEAM). Konsernet har som målsetning å utvikle flere BREEAM-prosjekter og -eiendommer i årene fremover.
Styreforsikring
Det er tegnet forsikring for styrets medlemmer, samt styremedlemmer i konsernselskaper for deres mulige ansvar overfor foretaket og tredjepersoner.
Hendelser etter balansedagen
Krigen i Ukrania kan gi noen utfordringer for selskapets og konsernets drift fremover. På det nåværende tidspunkt går aktiviteten på byggeplassene som normalt, med noen varsler om mulige forsinkelser og kostnadsøkninger fra entreprenører. Implikasjonene av urolighetene er foreløpig vanskelig å forutsi. Dersom dagens situasjon blir langvarig vil det kunne gi større utfordringer for selskapet og konsernet.
Utover forholdene som nevnt ovenfor har det ikke inntrådt andre forhold etter årsskiftet som har vesentlig betydning for bedømmelsen av selskapets og konsernets stilling som vist i regnskapet, eller som vesentlig påvirker styrets oppfatning av selskapets og konsernets fremtidsutsikter.
